政企博弈土地市场：地价流拍增多地方被迫降价

    摘要：今年3月以来，由于楼市成交趋冷，房地产企业资金回笼情况不理想，购地趋于谨慎，购地金额处于低位徘徊。在高底价下，北京、上海、厦门等地都出现了土地流拍现象。房企似乎在等待地方土地降价。而另一方面，地方的财政压力、地方债务压力越来越大。未来地方政府是否会降低地价？

　　楼市的低迷已经影响到土地市场，进入8月，各地土地频频流拍，房企买地意愿降到冰点。

　　万科总裁郁亮在中期业绩会上表示，万科上半年卖了800多万平方米的房，但只买了200多万平方米土地，原因是上半年土地价格仍在高位，公司投资非常谨慎。

　　截至6月底，尽管账上尚有400多亿现金，万科仍表示拿地时机未到，“土地市场的调整才刚刚开始。”万科董秘谭华杰说。

　　而8月20日北京华嘉胡同地块天价拍出，业内人士多数认为这仅是个案，有知情人士透露其中存在拿地企业托市的嫌疑，因此并不能作为房企信心回暖的信号。

　　房企拿地降到冰点

　　今年3月以来，由于楼市成交趋冷，房地产企业资金回笼情况不理想，购地趋于谨慎，购地金额处于低位徘徊。

　　中原地产研究部统计数据显示：截至8月18日，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，合计土地出让金为3007.2亿，仅完成了2013年5242.3亿的57%。虽然楼面价创造新高，但溢价率从2013年的41.7%下调到了2014年的31.17%，今年以来更是逐月持续下调。

　　链家地产市场研究部张旭提供的数据显示，今年北京的居住类用地楼面价较去年大幅上涨48.3%，明显高于前两年的增幅，2012年和2013年分别为36%和44.6%。

　　在高底价下，北京、上海、厦门等地都出现了土地流拍现象。不久前的8月14日，北京房山区1宗多功能地块流拍，成为年内北京第三块流拍土地。

　　张旭指出，该地块位于六环外，位置较偏，区域优势不明显。淡市下，房企更注重性价比，以合理使用资金。

　　大型房企的表现印证了土地市场的整体不景气情况。中原地产数据显示，截至7月底，十家标杆房企权益购地总金额为1322.27亿元，仅相当于去年全年购地金额的四成。

　　其中，中海和招商的购地金额是去年购地金额的6-7成，其他房企的购地金额均不及去年购地金额的5成，仅华润的购地金额达到了317.72亿元，超出去年20.2%。

　　张旭分析，在楼市不景气的情况下，地价的不断走高无疑会压缩房企的盈利空间，放大风险，故而房企的投资热情不高。

　　从近日统计局公布的房地产运行数据来看，多项指标表明房地产仍然处于下行通道，住宅库存压力依然较大。多位开发商人士表示，回款是当前重点，未来将根据自身的现金流和市场情况审慎买地。

　　地方将被迫降价？

　　“土地流拍很正常。说明开发商不看好，不参与。每一次土地市场低迷，流拍都会出现。”中国房地产学会副会长陈国强认为，上半年政府出让土地的底价偏高，会使参与的开发商的积极性受影响，流拍的可能性增大。但底价低，又会引起多轮竞拍。最终的实际成交价格还是取决于房地产企业对这个地块的价值判断。

　　包括万科、保利、中海外等在内的开发商均认为目前土地市场价格仍然很高，保利地产有关人士表示，上半年保利拿了400多万平方米土地，都是之前长期沟通过的，基本都是底价获取。

　　房企似乎在等待地方土地降价。而另一方面，地方的财政压力、地方债务压力越来越大。未来地方政府是否会降低地价？

　　陈国强分析，在土地市场低迷的情形之下，各地国土资源局会在推出新土地的力度、节奏、策略等方面作出一些调整，底价的设定只是其中一个方面。

　　“我们遵循的原则是宁可少买一块地，不要错买一块地。”碧桂园总裁莫斌说，进入到今年的二季度后，投资步伐有所放缓，公司会审慎的根据市场的整体形势，公司销售回款、财务资金的情况，审慎的决定每一宗、每一块土地的投资。

　　谭华杰表示，上半年土地市场有所降温，这可以从土地成交流拍率上升、溢价率下降这方面得到体现。上半年土地推出时的底价还维持在非常高的水平，一般来说下半年都是土地供应的高峰，所以土地市场调整可能刚刚开始，下半年土地市场调整会比上半年更加明显。

　　谭华杰说，鉴于土地市场目前调整并不充分，万科会继续坚持审慎投资原则。如果下半年土地市场调整进行得比较充分，也会去积极寻找机会。

　　陈国强判断，地方政府在底价上也可能会趋于谨慎。地方政府其实有很明显的市场意识，会根据市场情况，在土地推出的力度、节奏、策略上做一些调整。这是一个双方博弈的过程。

　　土地市场短期难回升

　　陈国强指出，当前土地市场的低迷主要因素还是楼市低迷，传导到土地市场，或者说二者的联动效应所致。

　　而且，土地市场是滞后于楼市的。未来可能会市场回暖，但土地市场的低迷可能会持续得更久一些。下半年仍然难以乐观。

　　自7月限购大面积取消以来，市场出现了部分回暖的预期。8月20日，曾于今年2月份被叫停的北京二环内西城区华嘉胡同地块再度挂牌，剧情出现大反转，在国土局的公开拍卖中，华嘉胡同现场竞拍高达193轮，最终被华融以74.6亿总价拿下，一举刷新了北京总价地王，溢价率高达110%，折合商品住宅楼面价6.34万元/平米。

　　北京兰德咨询总裁宋延庆分析，这是一个信号，说明投资者的信心开始回升。他指出，随着一些城市放松限购，整个下半年市场会好于上半年，土地市场也会出现好转。

　　张旭指出，华嘉胡同这个地块，是北京二坏内极其稀缺的，也有特殊性。

　　但截至目前，楼市的成交复苏迹象并未传导到土地市场。世联行发布报告称，7月全国土地市场再度遇冷，TOP20城市土地成交总建面环比下滑11.8%。

　　另据中原地产数据显示，8月截至18日，20大房企拿地95.3亿，其中最多的万达在杭州及青岛有所入账，其他均在土地市场保持克制。

　　中国土地勘测研究院研究员邹晓云分析，目前从中央的反应来看，中央不会再出现大面积政策救市，整个房地产市场会呈现真实一面，走向低迷，进一步会波及到土地市场。

　　“土地财政会受到影响，但这是必须要承担的，地方政府要为以前的付出买单，并且，不能再以不健康的方式补救了。”邹晓云说。