宝山2013年全区房地产市场情况分析

    2013年，全区房地产投资稳步增长，工程建设稳步推进。在刚性需求的拉动下，房价合理平稳波动，保障性安居工程有序推进，全区房地产市场呈现健康、稳定、有序的发展局面。主要表现在以下方面：

    一、房地产投资稳步增长

    2013年房地产投资各月同比增幅均出现增长，至12月底，全区实现房地产开发投资243.2亿元，同比增长15.0%。主要原因在于土地购置费用的快速增长，全年实现土地购置费72.6亿元，同比增长2.3倍。可见，土地购置费的快速增长，是促使房产投资总量上升的主要原因，如果剔除土地费因素影响，2013年房地产开发投资完成170.7亿元，同比下降10.0%。 图1                 2013年1-12月房地产投资增幅情况        二、建设工程有序推进

    （一）施工面积虽出现负增长，但降幅较去年同期有所收窄

    2013年，全区房地产开发企业房屋施工面积1212.0万平方米，同比下降0.2%，较去年同期收窄4.4个百分点。同时住宅的施工面积883.9万平方米，同比增长6.0%。

    （二）别墅和高档公寓新开工面积有所增长

    2013年我区新开工面积200.8万平方米，同比下降35.7%，但其中别墅和高档公寓的新开工面积为12.9万平方米，同比增长94.0%。主要有二个原因：一是2012年别墅和高档公寓的新开工面积基数较低；二是2013年阳光城花满墅和海德花园2号地块这两个项目新开工面积较大。

    （三）资金总量充足，为房产项目有序推动提供了可靠保障

    2013年房地产开发企业实际到位资金490.2亿元，目前在建的房产项目本年计划投资341.3亿元，实际到位资金占本年计划投资的1.4倍，房产企业的资金总量较为充足，为房产项目的有序推进起到了良好的支撑作用。

     三、销售市场理性发展（一）销售市场出现积极迹象，刚性需求低位平稳释放2013年销售面积增幅较2012年而言，波动比较平稳。2013年1-3月成交商品房销售面积41.8万平方米，同比下降28.0%，降幅跌入低谷，从4月份起，开发商通过 “以价换量”等各种方式，拉动刚性需求逐步复苏，成交面积同比逐步增长。至10月底，商品房销售面积达到210.7万平方米，同比增长13.5%，达到2013年的最大增幅。至12月底，出现“量价齐升”的局面，销售面积达到270.6万平方米，同比增长1.3%；销售额为391.2亿元，同比增长12.9%。图2                  2013年1-12月商品房销售面积情况             （二）房价波动平稳，价格趋于理性发展

    1-12月，全区商品房销售均价为14457元/平方米，同比增长11.4%。今年保障房项目销售面积占总销售面积的44.9%，而销售额占总量的25.6%，降低了房地产市场销售平均价格，如果剔除保障房因素影响，1-12月全区商品房均价在19544元/平方米，同比增长17.5%，从房价趋势图来看，房价的波动比较平稳，仍处在平稳运行的轨道中。房价的稳定运行也利于房地产市场的稳定发展。图 3               2013年1-12月商品房销售价格情况 （注:2013年1-12月房价趋势图剔除了保障房销售面积、销售额）

    四、保障性住房建设健康有序发展从投资情况看，增速显著。

    2013年，全区共有55个保障房项目，全区完成保障房投资73.3亿元，同比增长25.1%，占房产投资比重为30.1%，所占比重同比提高2.4个百分点。

    施工情况看，速度平稳。

    2013年，全区施工面积432.2万平方米，同比增长26.9%，占在建项目总施工面积35.7%，其中新开工面积58.2万平方米，同比下降54.9%，占新开工面积的比重为29.0%。

    从销售情况看，有序供应。