2013年松江区房地产市场分析

　　2013年，在全区稳中向好的总基调下，我区房地产市场投资保持良好发展，楼市销售由年初“国五条”刺激下的活跃，逐渐到“沪七条”下的高位回稳，房产投资总量创历史新高，房地产业对地方财政税收贡献持续提高，保障房建设扎实推进。

　　一、房地产运行基本情况：受房产政策影响，房地产市场成交活跃，高位回稳

　　2013年初“国五条”政策颁布，推动刚性需求短期内集中释放，楼市处于高位增长。11月，上海出台“沪七条”对楼市的调控进一步从严，市场需求理性回稳。综合来看，2013年房地产市场走出了2011年调控后的沉寂，始于2012年的升温得到进一步的延续。主要表现在以下四方面：

　　1、房地产销售市场高位回稳

　　高位：从新建房市场看,2013年全区新建市场化商品房（剔除保障房，下同）销售面积138.05万平方米，比上年增长37.5%，实现新建市场化商品房销售额259.87亿元，比上年增长55.1%。从二手房市场看,根据区房产交易中心的数据，全区二手房共实现交易面积157.23万平方米，比上年增长84.9%，交易金额213.09亿元，比上年增长1倍。一、二手房交易总量持续在高位。

　　回稳:从新建房市场看，全区新建市场化商品房销售面积增幅1季度、1-2季度、1-3季度、1-4季度分别比上年同期增长1倍、67.8%、53.9%、37.5%，增速在回稳。从二手房市场看，1季度、1-2季度、1-3季度、1-4季度全区二手房交易面积增速分别比上年同期增长3.0倍、1.8倍、1.0倍、0.8倍，增速亦在回稳。

　　2、房产投资总量创历史新高

　　2013年，全区实现房地产开发投资175.65亿元，比上年增长23.5%。从构成来看，建筑工程投资115.07亿元，比上年增长12.3%；安装工程投资10.46亿元，比上年下降27.3 %；设备工器购置投资2.34亿元，比上年增长0.9%；以土地购置费为主的其他费用投资47.78亿元，比上年增长69.4%。从近五年的投资总量和增速看，2009——2013年投资的总量分别为135.71亿元、153.77亿元、170.18亿元、142.22亿元、175.65亿元，增速分别为18.7%、13.3%、10.7%、-16.4%、23.5%。无论是总量还是增速2013年全区房地产开发投资均处于历史最高值。

　　3、房地产业对地方税收贡献度持续提高

　　2013年全区房地产业创造地方税收41.54亿元，比上年增长51.6%，较１季度增幅扩大了17.8个百分点。一改2012年房地产业对地方财政贡献为负的局面，今年随着多个地块成交，在良好销售的推动下，房地产业对地方财政的作用日益显著，房地产业对全区地方税收的贡献率为93%，拉动全区地方财政收入增长16个百分点。

　　4、企业资金充裕且呈现多元化趋势

　　2013年，全区房地产企业实际到位资金500.98亿元，比上年增长30.5%。三大资金来源中，国内贷款84.89亿元，比上年增长41.8%，自筹资金129.64亿元，比上年增长60.3%，以定金预收款、个人按揭贷款为主的其他资金来源171.93亿元，总量位列首位，比上年增长18.5%。从增速和占比来看，上年末结余资金和其他资金来源虽保持增长，但占比分别下降2.7个百分点和3.5个百分点，而自筹资金在股东投入资金的拉动下增速最快，占比也稳步提高，企业到位资金总量和占比的增减变化呈现了房地产企业资金来源多元化的趋势。

　　表1：2013年全区房产企业资金情况

　　二、保障房建设扎实推进，民生工作踏实向前

　　保障房建设攸关民生福祉，保障房工作的顺利推进是将中低收入家庭住房难问题落到实处的重要保障。松江区认真执行中央和市政府的相关规定，切实保证保障性安居工程的资金筹措和投入，全力推进保障房建设。2013年全区保障房[1]建设稳步推进，大型居住社区逐步成熟。主要体现在以下三方面：

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