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闵行区2013年房地产市场运行情况简析

更新时间:2014-2-27     来源: 闵行统计

  2013年,在宏观调控政策依然趋紧的情况下,房地产市场供销两旺,交易活跃,开发企业资金面充裕,房屋建设速度加快,新项目、大项目增多导致房地产投资大幅增长,商业地产发展迅速。全年市场运行特征如下:

  一、房地产投资保持高速增长

  2013年,房地产投资332.52亿元,同比增长71.5%,占全区固定资产投资的比重为66.6%。从全年完成投资情况来看,房地产开发投资同比增幅经过上半年的振荡,下半年持续稳定地保持在50%以上(见图1)。 

  图1:房地产开发投资及增长情况

  房地产投资快速增长的原因主要有以下三方面:

  1、新增项目成为拉动房地产投资的主力。

  全年共新增项目31个,完成投资153.37亿元 ,占全区房地产投资的46.1%。其中虹桥商务区项目12个,投资额85.72亿元,占新增项目投资额的55.9%;浦江镇项目7个,投资额28.56亿元,占新增项目投资额的18.6%。

  2、完成投资超过5亿元项目占比上升。

  全区房地产项目中完成投资超过5亿元的项目有17个,比上年多出10个,完成投资185.27亿元,比上年增长3倍,占全区房地产投资的55.7%,高出上年30.9个百分点。其中完成投资超过10亿元的项目有9个(见表1),而上年没有,完成投资130.97亿元,占全区房地产投资的39.4%。

  表1:2013年完成投资超过10亿元项目

单位名称 项目名称 项目所在地 本年完成投资额(亿元) 备注
上海恒骏房地产有限公司 龙湖虹桥天街 虹桥商务区 34.34 新增项目
上海郡科投资管理有限公司 上海万科城 马桥镇 13.94 新增项目
上海众合地产开发有限公司 虹桥商务区核心区一期08地块D23 虹桥商务区 13.14 新增项目
上海万树置业有限公司 虹桥时一区 虹桥商务区 12.58 新增项目
上海益恒置业有限公司 大型居住社区浦江基地鲁汇地块 浦江镇 12.47
上海西郊庄园房地产开发有限公司 西郊庄园酒店式公寓、大酒店 华漕镇 11.95
上海金色紫都房地产有限公司 上海星河湾花园 颛桥镇 11.46
上海瑞桥房地产发展有限公司 虹桥商务区核心区(一期)06号地块 虹桥商务区 10.67 新增项目
上海天祥华侨城投资有限公司 新浦江城 浦江镇 10.42
合 计 130.97
 

  3、土地购置费快速增长,成为拉动房地产投资增长的重要因素之一。

  全年土地购置费57.91亿元,占房地产投资的17.4%。

  二、商业地产投资发展迅速

  随着闵行区深度城市化进程的加快,特别是虹桥商务区的建立,商业地产发展迅速。2013年,房地产住宅投资187.89亿元,同比增长49.1%,占总投资56.5%,比重同比下降8.5个百分点。办公楼投资51.46亿元,同比增长1.5倍,占总投资15.5%,比重同比上升4.9个百分点;商业营业用房投资54.7亿元,同比增长1.4倍,占总投资16.5%,比重同比上升4.7个百分点。其中:虹桥商务区发展迅速,投资规模大,商业项目完成投资65.38亿元,占总投资19.7%。目前12个项目均为今年新增,以办公楼投资为主,其中4个项目当年完成投资超过10亿元。浦江镇商业项目以商业营业用房为主,多数为住宅配套商业,出现以LOFT为代表的新兴商业住宅,商业项目完成投资18.7亿元,仅次于虹桥商务区,占总投资5.6%。

  三、房地产市场成交活跃

  2013年,市场交易经历一波增长,但全年销售面积同比增幅逐月回落,表明在进一步加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下,市场预期渐趋稳定,长效调控机制走向完善,投资投机需求得到有效抑制,刚性需求进一步释放。(见图2)

   

  图2:销售面积及增长情况 1、单月商品房销售面积已回落至上年同期水平。

  2013年,商品房销售面积241.84万平方米,同比增长37.7%。从各月交易情况看,除2月由于春节假期影响销售面积为16.3万平方米外,1-7月商品房销售面积均超过20万平方米,7月达到单月最高27.63万平方米。从8月开始单月成交量下降并逐渐趋稳,销售面积均略低于上年同期。(见图3) 

  图3:当月商品房销售面积 2、存量房交易活跃,销售面积大幅增长。

  2013年,存量房销售面积294.21万平方米,同比增长68%。在“新国五条”政策出台后,存量房交易激增,4月份达到单月最高36.39万平方米,此后逐月回落,到11月、12月基本稳定。在调控政策没有放松的情况下,存量房销售面积创下近四年来的新高,虽然不及2009年的历史高点,但是2009年没有限购、限贷政策,表明刚需购房者是二手房市场的主力军,首次置业和改善需求占主导。

  四、房地产建设规模扩大、速度加快

  由于新增项目的拉动,全区房屋施工面积1525.25万平方米,同比增长21.3%,其中:住宅施工面积1018.58万平方米,占全区房屋施工面积的66.8%,同比增长2.8%;办公楼施工面积118.57万平方米,同比增长2.6倍;商业营业用房施工面积150.89万平方米,同比增长1倍。2013年,房屋新开工面积251.92万平方米,同比增长11.3%。其中:住宅新开工面积141.22万平方米,占全区房屋新开工面积的56.1%,同比下降6.1%;办公楼新开工面积40.26万平方米,同比增长3.2倍;商业营业用房新开工面积24.41万平方米,同比增长0.6%。受商品房销售持续增长影响,房地产企业加快房屋建设。2013年,房屋竣工面积302.78万平方米,同比增长93.8%。其中:住宅竣工面积239.46万平方米,占房屋竣工面积的79.1%,同比增长90.5%。

  五、房地产企业资金充裕

  2013年,房地产开发企业到位资金总计716.02亿元,同比增长1倍。其中,国内贷款173.94亿元,同比增长1.2倍;利用外资3.11亿元;自筹资金138亿元,同比增长30.1%;其他资金来源230.02亿元,同比增长1.1倍,其中定金及预收款156.72亿元,同比增长1.7倍,个人按揭贷款28.68亿元,同比增长78.8%。

  六、保障房投资小幅增长

  保障房建设稳步推进,投资额逐年增长,但新开工面积连续2年大幅下降。2013年,保障房完成投资103.17亿元,同比增长18.5%,占房地产投资31%,比重同比下降13.9个百分点。保障房施工面积650.2万平方米,占全区房屋施工面积的42.6%,比重同比下降8个百分点。其中:保障房新开工面积41.18万平方米,同比下降59%。保障房竣工面积200.78万平方米,同比增长1.7倍,占全区房屋竣工面积的66.3%,比重同比上升18个百分点。可见,经过三年的建设期,保障房项目逐渐进入完工期,预计明后两年保障房建设规模将逐步缩小。

 
编辑:Zhanglin
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