六份报告把脉物业管理

今年6月起，由50多名市人大代表组成的六个调研小组，深入上海10多个住宅小区进行地毯式走访，调研物业管理情况。这是市人大对《上海市住宅物业管理规定》进行执法检查的一次新尝试。

市人大代表朱鸿召是第六小组组长。“我们组调研的两个点是茅台新苑小区和宏润花园小区，但实际调研已超出了这个范围。”朱鸿召本人接待过10多位主动找上门的居民。有位松江居民令其印象深刻。“他从松江赶来找我，提着一个拉杆箱，里面塞得满满的，全是国外物业管理相关资料。我和他谈了一上午，从他那里复印了20多份材料，也了解了大量一手信息。”

小区物业费流向不明、业委会监管缺失、维修基金续筹难……这些因物业管理引发的社会矛盾逐渐凸显。这一系列难题怎么破？历时3个多月调研，50多名代表递交了六份“接地气”的调研报告。

物业费欠缴问题，每个组都有话说

庙行镇宝宸共和家园小区是第五调研小组选的一个点。开好居民座谈会后，走出小区时，代表们依然兴致不减，“我们就站在外面和居民们聊。”组长许丽萍代表说。半小时后，大家还是觉得不过瘾，她和黄晨代表又折了回去，和两位物业老法师坐下来细聊，聊的问题就是物业收费。

物业费收缴是几个小组都涉及的热点。对此，几乎每一小组都有话说。

在这十多个小区中，部分业主拒缴物业费的情况屡见不鲜。一部分业主因为对物业服务不满意，以拒缴物业费作为谈判的筹码。在一起强制执行中，法官与拖欠物业费的业主交谈得知，因其住宅外墙渗水，才拒缴物业费。

第一调研组组长朱洪明表示，当前的物业费定价，没有统一的行业标准，更缺少质价相符的价格体系。有的普通住宅小区，部分物业企业因为收费标准低无法满足正常开支，就降低物业服务标准；业主又因物业企业服务不好而拒缴物业费，形成恶性循环。“在业主欠缴物业费行为约束上，现在一般是通过物业公司诉诸法律的方式解决，往往耗时长、效率低，缺乏真正有效的手段。”

代表们调研发现，国家最低工资标准每年上涨，物业管理成本随之攀升。而上调物业管理费须经二分之一业主同意，不少业主对调整物业管理费抵触较大，致使物业服务收费的市场化机制迟迟不能推进。为此，第三调研小组组长陈敏代表提出，应当尽快推进物业服务收费的市场化机制。

愿当业委会主任吗？几乎都说“不”

“我前后访问了10多位业委会主任，可以给他们作个群像描述。”朱鸿召细数这些特点：一是要有公道心，处事公道，为人正派，不存私心，不谋私利；二是要有足够的智慧和群众工作经验，该说理时说得清理，该拍桌子时敢拍桌子，该打官司时能上法庭；三是要有充分的时间和精力，他能倾听每位业主诉求。“如果一个小区有了这样一位优秀的业主委员会主任，经过两三年的努力，可以将小区各项事务理顺；如果失去这样一位优秀的业委会主任，大约只需半年时间，小区各项事务就将陷入混乱。”

可要选出这样的业委会主任很难。几个月的密集调研，已让许丽萍代表养成一个习惯，她逢人会问，“业主大会上你会行使表决权吗？你愿意当业委会主任吗?”绝大多数的回答让她颇感遗憾：“不会”。

“目前的业委会制度存在先天不足，主要依赖业委会成员的个人素养，一旦遇到挫折，业委会成员立马辞职不干的事件屡有发生。”朱鸿召在调研中发现，业委会在操作执行中的确存在着不公开、不征询、不花钱、不审计等不规范行为，相应的监管、问责也往往难以开展。而另一方面，相关法律法规责权利不对等也严重妨碍了业委会行使物业管理主体职能的有效发挥。他认为，业委会作为一种尚未成熟、健全的自治制度，还需要居委会等各方力量“扶一把”。

持此观点者不少，黄晨代表也认为，应赋予业委会法人代表资格，让其在法律和各方的监督下行使治理社区的职能，但在具体执行中，第三方专业公司的参与和指导也非常必要。

关于维修资金，跨组进行头脑风暴

调研完新华豪庭和杏梅小区后，第二调研小组又加一个小区——普陀的中鼎豪园，组长朱如安说，“这个小区遇到的问题很典型，即新旧物业的交接。原来的老物业不愿意走，新的物业接手时又碰到很多问题，这怎么衔接？”

维修资金的续筹是诸多衔接问题中的重要一环。“像梅陇三村小区这样的售后房小区，很多房屋的专项维修基金已不足30%，由于许多业主对这项工作不理解，关心公共事务的人员在少数，表决通过续筹方案难。”陈敏说，维修资金筹集标准，目前延用的是2001年定价1295元/平方米，显然标准较低。加之，有些小区存在同一小区产权性质多样，致使同一小区内不同居民的维修资金金额差距明显。

“维修资金的续筹能否打通公积金的通道？”陈敏建议，在维修资金补建或续筹过程中，如已经业主大会表决通过，可否出台相关法律，明确该如何直接缴纳；或由法院向已录入平台的拒缴业主追讨欠缴部分。他还认为，对于一些涉及业主生命财产安全的修理应立法强制修理。

这一轮执法检查结束后，几位代表还意犹未尽，“我们还搞了次跨组活动，就如何破解物业管理矛盾进行了一场头脑风暴。”许丽萍说，会上，大家就维修基金的续筹，是否建立物业黑、红名单等再次进行讨论，论证的场面相当激烈。（记者 王海燕）