上海房产税政策调整系误读 实为操作层面全市趋向统一

　　9月3日晚间，楼市传出消息称“上海房产税政策调整，静安、长宁两区开始实施”。9月4日多方调查求证，发现消息系误传。上海房产税政策其实并未调整，只是由于不同区县此前在执行政策时略有不同，所以此次“调整”实为部分区县在操作层面进行了微调。

　　财税方面明确“政策没变化”

　　网传消息称，长宁、静安两区二手房征税标准调整主要涉及两方面：其一，对于“满五年不唯一”的房源，营业税差额征收需提供发票，个税可选择全额2%（非普通住宅）；其二，对于“满五”的认定，调整为根据契税单上的填发日期或产证的登记日期“孰先原则”来确定，只确定到月。

　　9月4日致电12366财税热线获悉，所谓的调整内容并非新政策，征税方式与上海目前实行的个人买卖住房政策完全一致。该接线员同时明确：“没有任何新政策出台。”

　　解放日报记者又查询了上海税务局官方网站，上面也没有新政策发布。网站还显示，“最新”的二手房交易信息发布于2013年12月2日，包括《个人出售购入超过五年的非普通住房》、《个人出售非居住用房》、《个人出售购入超过五年的普通住房》、《个人出售购入不足五年的住房》四个文件。文件中征税标准的说法与网传调整后的内容完全一致。

　　静安长宁徐汇宝山等采取“捆绑式”

　　9月4日上午10点多，记者赶到静安区房地产交易中心了解情况，发现前来咨询的市民明显增多，关心问题基本一致——就是“到底怎么交税”。税务人员表示，政策没有变化，在实际交易时，市民可以根据各自交易房屋的实际情况，自由选择缴纳方法。

　　但在部分房屋中介看来，“自由选择”意味着具体操作有了调整。陪同客户前来进行估价和审税的德佑地产业务员小李告诉记者，在中心城区，卖家销售“满五唯一”住宅的，免交个人所得税和营业税；如果“满五不唯一”的，交个人所得税有两项选择，可以是成交价的1%（普通住宅）或2%（非普通住宅），也可以是差价的20%，而非普通住宅的营业税为差价的5.56%。可在实际操作时，不同区县对这一规定的执行并不相同。比如，静安区之前对“满五不唯一”的房源收税时，将营业税和个人所得税捆绑：要么都按照全额征收，即营业税为成交价的5.65%、个税为成交价的2%（非普通住宅）；要么都按差额标准征收，即营业税为买卖差价的5.65%、个税为买卖差价的20%。

　　小李说，将营业税和个人所得税税率捆绑的包括静安、长宁、徐汇、宝山等区县，其他区则可以交叉选择，“比如营业税按买卖差价缴纳，但个人所得税按总售价缴纳。”

　　部分区域的交易成本或降低

　　截至9月4日下午，不少房地产专家和从业人员都对“上海房产税政策调整”进行了求证，确认了这实际上只是操作层面的趋向统一，并非真正的政策调整。

　　不过，因为政策实施上的差别，在部分区域的交易成本或降低。

　　小李以他手头一笔“满五不唯一”的交易给记者算了一笔账：卖家2005年的买入价为170万元，此次交易价为500万元，按照静安区原先的征税方式，选择全额征收的交易成本较低，卖家需要支付的营业税和个人所得税总额共计38.25万元；但按调整后的操作方式，卖家可以按成交价差额缴纳营业税、成交价全额缴纳个人所得税，最终的纳税总额为28.645万元。两者比较，交易成本少了9.605万元。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，此前部分区县将营业税、个人所得税缴纳方式捆绑，从少缴税的角度，市场一般交易都选择全额缴税方式；解除捆绑后，买卖双方节省的税费集中体现为营业税从全额缴纳降为差额缴纳，而个人所得税方面并没有变化。

　　易居研究院研究员严跃进指出，静安、长宁在操作层面的调整绝非“政策救市”，而是理顺上海房地产市场的税收标准，推动全市征税方式统一。就市场实际看，则可能刺激部分购房者入市，因为目前很多卖家提出的交易价为“到手价”，卖家承担的税收由买家承担。征税方式统一后，降低了买家的成本。